Обслуживание собственного дома

Владельцы квартир обязаны перенять дом от самоуправления. Но что будет дальше?

Закон обязывает владельцев квартир перенимать дома в свое владение, но многие об этом даже ничего не слышали, хотя процесс приватизации в основном уже завершен. Какие преимущества нам дает перенятие дома? Куда нужно обращаться, чтобы выполнить требования законодательства? Что теряют люди, которые не переняли свои дома в свое владение? По нашим законам в полной мере не перенятые дома не являются независимыми. Они подчиняются решениям Управляющего. Эти и другие вопросы мы задали специалисту департамента жилья и окружающей среды Рижской думы Эрику Витолу.

Закон есть, движения нет

— Что сказано о перенятии во владение многоквартирного дома жильцами дома в Законе о приватизации?

— Статья 51 данного закона предусматривает, что собственники квартир в течение шести месяцев после принятия решения о начале приватизации дома должны созвать собрание, на котором должны принять решение о создании общества владельцев квартир или заключить взаимное соглашение об управлении и обслуживании общей собственности. Владельцы могут выбрать одну из двух форм управления домом — основать общество владельцев квартир (или кооператива собственников квартир, так называемый DzĪK), или передать права на управление по взаимному согласию уполномоченному лицу.

Но с 2004 года, когда это условие было принято, дело движется очень медленно. Из примерно 6000 домов, находящихся на то время на балансе у Рижской думы, за десять лет владельцы переняли на себя около 2000, и то  1300 из них домики — с 4 или 5 квартирами. У этого явления простое объяснение — жителям такого дома проще договориться между собой. Созданные ими сообщества успешно работают. Что касается многоквартирных жилых домов, то жители переняли только 500 из таких «муравейников».

— Какая тенденция? Начинают ли люди просыпаться?

— Странно, но в прошлом году процесс перенятия пошел на спад. В 2012 году было перенято только 44 жилых домов. Не могу ответить на вопрос определенно хорошо это или плохо. Если бы у меня спросили об этом 3-4 года назад, то сказал бы, что плохо. Но теперь ситуация иная: долги, заложенные в банках квартиры, люди, ставшие заложниками должников — все это нынешние реалии.

Наше долговое бремя

— Прежде всего, спад связан с экономической ситуацией, — продолжает Эрикс Витолс. — Многих владельцев квартир остановил рост задолженности по теплу.

— Какое это имеет значение?

— После перенятия дома владельцам квартир надо решить как жить дальше. Они получили право самостоятельно заниматься обслуживанием своего дома или могут доверить это компании занимающейся обслуживанием домов. Если они решат обслуживать дом самостоятельно, то вопрос долгов является очень важным. Предположим, что 60 квартирный жилой дом имеет три четыре тысячи латов долга, которым уже никого не удивишь. Но перенимая на себя управление домом, сообщество владельцев квартир (DzĪK) от своего имени должен перезаключить соглашения с поставщиками коммунальных услуг — такими компании как Rīgas Siltums, Rīgas ūdens, Latvenergo, Latvijas gāze, однако, любой поставщик услуг по контракту будет требовать гарантии выплаты задолженности. Так сказать, у вашего дома имеется долг в четыре тысячи латов, будьте так добры его погасите или останетесь без тепла и воды. У нового обслуживателя накоплений нет. Как решить эту проблему?Единственное решение — владельцы квартир должны быть готовы платить больше за обслуживание, чтобы гасить долг нескольких квартир.

— Тогда получается, что население имеет возможность самостоятельно управлять только тем домом, у которого на момент перенятия не будет никаких финансовых проблем …

— Домов без долгов в настоящее время нет. На мой взгляд, идеальной является ситуация, когда долг минимальный, такой как у дома по улице Alauksta 16, который должен поставщикам коммунальных услуг только 500 латов. Но такие случаи можно сосчитать по пальцам на одной руке. Так как 60-70% от общего объема платежей составляет плата за тепло, то люди в основном должны предприятию Rīgas siltums.

Крупному дому трудно начать самостоятельную жизнь, другое дело — небольшие дома, где не более шести до восьми квартир. Там, люди, наконец, поняли, что никто другой не будет управлять и обслуживать их домом лучше и дешевле, чем они сами и что никто не будут вкладывать средства в их частную собственность.

— Что делать жильцам большого дома, обремененным  долгом, если они хотят перенять дом, чтобы обрести большую автономность?

— Перенимая дом, люди действительно получают большую свободу. Управление и обслуживание домом они могут поручить городской администрации или частной обслуживающей компании, в этом случае борьба с должниками и отношения с компаниями поставщиков коммунальных услуг будет задачей данного доверенного лица. Только нужно понимать, что никакая компания по обслуживанию вместо жильцов свои деньги платить не будут.

Процесс затянулся

— Где можно узнать, что процесс приватизации дома достиг такого момента, что пришло время перенимать имущество?

— Это можно узнать в нашем отделе или в комиссии самоуправления по приватизации жилья. Но таких домов, которые не были бы переданы для полной приватизации в Риге осталось очень мало — от 100 до 200 не более. Задержки в основном связаны с судебными процессами на право собственности на землю и случаев наследования.

— С какого момента начинается отсчет 6 месяцев, предназначенных для перенятия дома?

— С момента уведомления о том, что дом был передан на полную приватизацию. Но получается так, что люди не обращают внимание на эти шесть месяцев. Да и в законе это написано, но за несоблюдение сроков никакие санкции не предусмотрены.

— Так значит нет ничего страшного если перенятие задержалось и длится 7 месяцев?

— На самом деле, все уже задержалось на восемь… девять лет.

Есть польза

— Но есть ведь какая-то польза в перенятии дома и его обслуживание своими силами, не так ли?

— В первую очередь преимуществом является то, что можно дешевле проводить ремонтные работы. Владельцы квартир дома в праве сами выбирать строительную компанию. Там где namu pārvalde должно проводить конкурсные закупки, не всегда отдавая приоритет дешевым предложениям, жители могут просто сделать опрос цен и выбрать любого исполнителя. Это позволяет сэкономить большое количество средств. Хочу заметить, что в последнее время такая экономия также доступна и жильцам не перенятых домов, если решение о ремонте принимается на общем собрании. Например, люди хотят, перестелить крышу, не за 15 тысяч латов, а за 10 тысяч и уже нашли подходящего исполнителя, который выполнит эту работу. Решение принимается на собрании общим голосованием, и тогда namu pārvalde платит за ремонт дома из общих накоплений дома и принимает работу по общим правилам.

Перенимая дом в свое управление, владельцы квартир также могут сэкономить на административных расходах. Вполне возможно, что они выберут более дешевую обслуживающую компанию или будут управлять своим собственным домом сами.

— Получают ли жильцы квартир еще какие-либо дополнительные права после перенятии дома во владение?

— Люди приобретают больше возможностей влиять на их собственную жизнь, принимать свои собственные решения.

 Необходим лидер и возможность договориться

— С чего начинается процесс перенятия дома?

— Прежде всего, в доме появляется инициативой наделенный человек, лидер. Не просто знающий человек, а организатор и практик. Знания сами по себе ничего не дают, если вы не умеете убедить сограждан о необходимости конкретных действий. При поддержке инициативной группы жильцов, которые рассматривают все плюсы и минусы этого мероприятия, лидер начинает работать с соседями. Следующим шагом реализации плана это собрание собственников квартир и нежилых помещений. Условие, которое иногда забывают: на общее собрание должны быть приглашены все сто процентов владельцев квартир. На первом собрании принимается общее решение о перенятии дома, утверждают устав DzĪK или выбирают уполномоченное лицо.

— Что делать, если на собрание не приходит необходимое количество владельцев квартир?

— Закон предусматривает возможность принимать решение собственников квартир в виде опроса. В доме, где есть сто или более квартиры, очень трудно собрать вместе более 50 процентов владельцев, которые скажут «да». В любом случае, решение должно быть занесено в протокол.

— Большая часть населения считает, что для перенятия дома должно быть зарегистрировано общество владельцев квартир.

— Все зависит от размера дома. Если есть только несколько квартир, то общество можно не регистрировать. Вместо этого владельцы квартир могут заключить договор устанавливающего условия, при которых они обязуются  содержать дом. Владельцы квартир избирают одного уполномоченного представителя, который занимается вопросами управления домом, а также заключают договора на его имя с обслуживающей компанией (если было принято решение доверить обслуживание домом профессионалам) и коммунальными службами.

Иногда, для того, чтобы договориться одной встречи недостаточно. Я знаю дом, где владельцы квартир собирались пять раз. Многое зависит от того, насколько хорошо жильцы дома знают друг друга. Положительный пример дома, построенные для сотрудников одного предприятия, как реновированный дом по улице Celmu 5. Там люди уже как старые знакомые.

Рекомендуется консультироваться

— Предположим, что встреча состоялась, было принято решение. Что делать дальше?

— Добро пожаловать к нам в Департамент жилья и окружающей среды Рижской думы. Но было бы разумнее, посетить нас ранее, на этапе зарождения идеи. Хорошо бы за месяц до заседания. Например, ранее необходимо уточнить все детали собственников квартир. На собрание не может идти любой, принять участие может либо владелец квартиры или его уполномоченный представитель. Или такая ситуация: вы сделали масштабную подготовку, созвали собрание, приняли необходимое решение, но не оформили протоколы надлежащим образом. Кажущаяся мелочь, но вы должны начинать с начала, терять время. Еще нужно знать, как действовать на общем собрании, если у дома остались не приватизированные или не занесенные в земельную книгу квартиры. Есть много разных нюансов, которые нужно знать. Поэтому для того, чтобы добиться успеха во всем с первого раза приходите к нам на консультации на улицу Brīvības 49/53, 512 кабинет, или позвоните по телефону 67037221. Информацию можно получить также на домашней странице www.mvd.riga.lv.

— Куда подавать заявление о перенятии дома?

— Заявление подается в Департамент жилья и окружающей среды Рижской думы обществом владельцев квартир (DzĪK) или указанной в договоре собственниками жилья уполномоченная персона. К заявлению должно быть приложено:

1. Если дом переходит к обществу владельцев квартир:

а) копия устава;
б) копию свидетельства регистрации выданную регистром предприятий ;
в) протокол общего собрания о перенятии обслуживания жилого дома;
г) копия решения основания общества и выписка из регистра членов общества;
д) копии доверенностей на людей, которые представляют собой собственников квартир на общем собрании;
е) документы о приглашении всех владельцев квартир на общее собрание и документы голосования, если решение было принято без созыва общего собрания (список владельцев квартир и / или членов семьи с их подписями о получении приглашения или почтовое уведомление об отправке приглашения).

2. Если дом передается уполномоченному лицу:

а) копия договора владельцев квартир о совместном управлении и обслуживании дома;
б) протокол общего собрания о перенятии обслуживания жилого дома и протокола об итогах голосования, если решение было принято без созыва общего собрания собственников квартир;
в) документы предоставляющие права на перенятие дома, если это не оговорено в договоре пункта (а), или в протоколе общего собрания пункта (б);
г) документы о приглашении всех владельцев квартир на общее собрание и документы голосования, если решение было принято без созыва общего собрания (список владельцев квартир и / или членов семьи с их подписями о получении приглашения или почтовое уведомление об отправке приглашения).
д) копии доверенностей на людей, которые представляют собой собственников квартир на общем собрании;

Расходы минимальные

— На какие расходы следует рассчитывать жильцам при перенятии дома во владение?

— Консультации с нами бесплатные. Регистрации общества владельцев квартир в Регистре предприятий будет стоить восемь латов. Нужно расчитывать также на концелярские расходы (скажем распечатка приглашения на общее собрание) и почтовые расходы (скажем, заказное письмо собственникам квартир, которые не живут в Латвии). Возможно, придется арендовать помещение для собрания, если люди не захотят собираться в подъезде дома или на другой доступной бесплатной площади.

— Документы сданы. Как быстро все пойдет дальше?

— Если все документы предоставлены самоуправлению, то по закону предоставляется два месяца, чтобы их проверить. Необходимо отправить один запрос Рижское домуправление, чтобы узнать финансовое состояние дома и второй запрос в Рижскую приватизационную комиссию. После получения информации в течении 2-3 недель, мы посылаем заявление в Рижский департамент имущества, где юристы проверяют, что все соответствует закону. Дальше пакет документов передается Юридическому управлению. И тогда по поручения председателя Рижской думы Департамент имущества в течение 10 дней подготовит акт о передаче права управления домом обществу собственников квартир или уполномоченным лицам.

— Успеваете ли все совершить в согласованные сроки?

— Бывает, что нужно что-то уточнить (в частности, это относится к старым домам и домам с дополнительной площадью), тогда задержка происходит. Но в целом мы не затягиваем дело.

Власть поменялась

— После того, как дом перенят им можно управлять …

— … либо самим, либо передать эти права опытному управляющему (физическому лицу) или заключить договор с компанией, которая занимается управлением и техническим обслуживанием домов. Можно остаться у предыдущего домуправа, заключив отдельный договор, согласно которому у владельцев квартир и домупарва будут равные права.

 — Что именно перенимают собственники квартир?

— В дополнение к приватизированным квартирам это общие помещения (которые могут быть сданы в аренду), домашние коммуникации, крышу, наружные стены, чердачные, подвальные помещения и прикрепленную к дому землю, одним словом, все, что мы называем общим имуществом.

— Правильно ли я понимаю, что после перенятия дома общество собственников квартир может само решать, кого нанимать на работу, а кого уволнять?

— В идеале, решения принимаются на общем собрании. Но в целом до акта приема-передачи активисты должны понимать, как они будут жить дальше. Хорошо, если уже подготовлен проект договора с предприятием управления и обслуживания домов или четкий план того, как действовать самим.

 — Есть ли право у владельцы квартир после перенятия дома отказаться от каких либо услуг управления и обслуживания, которые им кажутся дорогими и ненужными?

— Да, но в законе об управлении Жилищным фондом предусмотрены работы от которых нельзя отказаться. К примеру санитарный уход, ремонт и обслуживание оборудования связи и т.д. Существует возможность сэкономить, но без этих работ обойтись нельзя.

— Как правильно выбрать управляющего?

— Если общество владельцев квартир переняло дом, то они уже и являются управляющими этим домом. Конечно, можно назначить управляющего из жильцов собственного дома, который будет выполнять задачи поставленные обществом владельцев квартир или на общем собрании. Кстати, на практике часто бывает так, что управляющим становится председатель общества владельцев квартир. Также, владельцы квартир имеют право делегировать свои права по обслуживанию домом профессиональному домоуправлению — муниципальному или частному.

 — Если люди переняли дом, значит ли это, что помощи от самоуправления теперь не жди? 

— Перенятие дома никак не влияют на отношения между самоуправлением и владельцами собственности. У города просто нет право инвестировать средства в дом, где квартиры приватизированы. Авария? В этом случае, в соответствии с законом Управления жилищными условиями управляющему нужно срочно решать сложившуюся аварийную ситуацию, используя для этой цели любые имеющиеся в его распоряжении средства. Но после этого жильцам все-равно придется оплатить дополнительный счет. Да, много лет назад самоуправление в исключительных случаях выделяло средства на ремонт крыш в аварийном состоянии, но эта программа давно закончилась.

Некоторые «провокационные» вопросы

— Как вы лично считаете, стоит ли людям перенимать на себя управление домом?

— В первую очередь об этом должны думать люди, которые живут в небольших жилых домах, к которым привязан большой земельный участок. Этим владельцам, бесспорно, выгоднее управлять и обслуживать дом самим. Как быть жильцам больших многоквартирных домов? В этом случае, я не могу просто сказать, «Перенимайте!» Нужно знать, является ли дом должником, и понимать — если да, то придется работать с должниками. Дом с задолженностью в 15000 латов я перенимать от самоуправления не рекомендовал бы. Если они решат, управлять имуществом сами, то в конце концов могут остаться без тепла, потому что у владельцев квартир не будет средств к погашению долгов отдельных квартир.

— А что будет если дом не будет перенят жильцами и останется в таком подвешенном состоянии?

— Пока что выглядит, что никто силой перенимать дома не заставляет. Если не будет кардинальных изменений в законодательстве, эта ситуация может сохраняться в течение длительного времени.

— Не станет ли жильцам таких домом хуже, сравнивая с тем, как сейчас?

— Боюсь, что на этот вопрос в данный момент вам никто точно не ответит. Тем не менее, я по-прежнему убежден, что владельцам квартир стоит перенимать дома во владение. Даже если дом не перенят, хорошо, если создано общество собственников квартир или выбрано уполномоченное лицо, потому что тогда вы можете лучше контролировать работу домуправа и расходы на ремонт из фонда накоплений дома, принимать совместные решения об управлении и обслуживании вашего дома.

Статья взята и переведена на рус. яз. со страницы Darīsim Kopā!